土地家屋調査士ってどんな仕事をするひと?第2弾

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土地家屋調査士ってどんな仕事をするひと?その2

みなさん、こんにちは!
前回に引き続き、土地家屋調査士のお仕事についてご紹介します。
前回は、建物の「登記」と「測量」についてのお話でした。
今回は、土地の測量について、土地家屋調査士の小川さんにお話を伺いました!

 

【対談者】
◇ユニバーサル総合事務所 土地家屋調査士 小川将仁(以下、「小川」)
◇相続手続支援センター川崎駅前  佐藤絵里子(以下、「佐藤」)

土地を売るときには、必ず測量が必要?

佐藤:
私たちのお客さまの中には、
「相続した土地を売りたい」
という方が、少なからずいらっしゃいます。
土地を売るときには、必ずといっていいほど、不動産屋さんに
「測量をしましょう。測量費用は、売主さんの負担になります。」
と言われます。

 

「土地の境界の杭がちゃんとあるのに、あえて測量する必要があるの!?」
と、お客さまがおっしゃることがあるのですが…その辺りを教えてください。

 

小川:
実は、杭があるから土地の面積が正確というわけではないんです。
杭がきちんとあって、その杭に基づいて面積を測ったとしても、
登記簿の面積とぴったり合っているということは、ほとんどありません。
まるで違う、なんてことも珍しくありません。

 

佐藤:え!?杭があるのに!?

 

小川:
なぜかというと、
登記簿というのは、おおもとは「旧土地台帳」といって、明治時代まで遡ります。
いちばん最初は、土地を測量するのに縄を使っていました。
例えば1mの縄を手で持って、縄9回分だから9メートルね、
という風に測るんです。

 

だから、たとえ杭がきちんとあっても、
そもそも測り方が正確ではないんです。

 

佐藤:
そりゃそうですね…。 だから杭があっても、
測量をしなければいけないということですね。

 

小川:
そうです。土地の売買というのは、大きなお金が動くはなしなので、
「実際は何平米の土地なのか」
ということが明らかでないと、買う人は納得しません。
だから、売る人が土地を測量することになるんです。

佐藤:
なるほど。実際に測量してみると、登記簿の面積よりも、大きいこともあれば、
小さいこともあるということですか?

 

小川:
そうですね、どちらもあります。
ただ、登記簿の面積よりも、実際の方が大きいことが多いです。
そもそも、昔、なぜ土地の面積を縄で測ったかというと、
「税金」を課すためなんです。

 

佐藤:
そっか!面積が大きいと、税金が多くなるから、
「ここはちょっと小さめに測ろうか」
なんていうズルもあったわけですね。

 

小川:
そういうことです(笑)その名残がいまだにあるということですね。
でも逆に言えば、土地を売ろうとする方にとってみれば、
実際の面積が大きいことは、高い値段で売れることにもつながります。
なので、測量というのは、
土地を売る側にとっても、意味があることなんです。

佐藤:
例えば、先祖代々の土地ではなく、30年前に分譲された土地だとすると、
当時の精度も高いので、測量しなくても登記簿の面積と実際の面積がぴったり合う、
ということもありますよね。

 

その場合は、土地を売る時の測量は、省かれるでしょうか?

 

小川:
いいえ、そうはならないことが多いです。
最近の土地の売買では、すごく昔の杭でなくても、
「その杭が本当に正しい杭だ」
という保証を、土地を買う人が求めます。

そうすると、「確定測量」というものが必要になります。 

お隣さんの判子が必要な測量とは?

小川:
確定測量とは、その土地に接しているご近所さん全員に、
「この杭が正しいです」
という確認、すなわち判子をもらう測量です。

 

佐藤:
確かに、買う側からすると、買った後で
「この杭の場所は正しくない」
とお隣さんに言われたら困りますもんね。

 

小川:
そうです。そういうリスクを回避するために、
お隣さんに立ち会ってもらって、この杭や境界が正しいということの承諾をもらう。
これが土地を売る時の条件になることが、非常に多いですね。

佐藤:
なるほど。測量の費用の目安を教えていただけますか?

 

小川:
ひとことで測量といっても、お隣さんの承諾をもらう「確定測量」、
ただ単に土地の形や広さを確認する「現況測量」、
建物を建てるために、土地の高さを測る測量など、様々です。
ただ単に自分の土地の形や広さを確認する作業であれば、費用も10万程度です。

 

一方、お隣さんの承諾をもらう「確定測量」は、
その土地に接しているお隣さんが4軒程度の場合で、
だいたい40万くらいです。

 

佐藤:
その費用の中で、
お隣さんに会って承諾をもらうことまでやっていただけるんですか?

 

小川:
もちろんです。測量に40万というと、
「高い!」と思われるかもしれませんが、
場合によっては、そのご近所さんの土地まで測らないといけないこともあります。
そうするとどうしても、これくらいの費用になってしまうんです。

佐藤:
そりゃそうですね。実は今まで、
「土地の測量費用って高いなぁ」
と思っていました(笑)
お客さまの見えないところで、ずいぶんと動いていらっしゃるのですね。

 

仮に、境界について、お隣さんが納得せず、判子を押さない!
ということになると、確定測量はできないということですか?

 

小川:
はい。ここが土地家屋調査士のがんばりどころでもあります。
お隣さんにきちんと誠実に説明することで、
はじめは渋っていても、最終的にご了承いただける、
という場合も多々あります。

 

佐藤:
お隣さんが「いない」というときもありますよね?
空き家になっていて、土地の所有者は遠くに住んでいるとか。

 

小川:
それでも、土地の所有者に立ち会っていただく必要がありです。

 

佐藤:
お隣の土地の所有者が、認知症だったり、
亡くなった人の名義のままだったり、ということも考えられますよね。

 

小川:
はい。認知症の場合は、その方に、
成年後見人をたてていただくしか方法がありません。
亡くなってる場合は、その方の相続人全員を調査して、
その方々に立ち会っていただきます。

佐藤:
わわわわ。気が遠くなる話ですね。
土地家屋調査士さんが、現地に赴く回数は、どれくらいなんですか?

 

小川:
まちまちです。すごくスムーズに行く場合で、4・5回ですね。
お隣さんとのお話が難航する場合や、お隣さん同士で日程が合わない場合は、
15回、20回ということもあります。

 

佐藤:
やってみないとわからない、ということですね。
お隣さんの事情以外にも、確定測量が難しくなる要因は、
ほかにもありますか?

 

小川:
はい、接している道路との境界が確定していない場合です。
その場合は、今度は行政と話し合いをする必要があります。
場合によっては、道路の対岸の土地の所有者さんの判子も必要になってきます。
そうなると、費用も30万ほど追加になってしまいます。

 

佐藤:
確かに…道路の対岸に接している土地も1軒じゃないですもんね。
3軒4軒と、判子をいただく方が増えるということですね

測量の日数の目安はどれくらい?

小川:
一般的な土地の場合は1ヶ月から2ヶ月程度です。
結局は、お隣さんといつ会えるかということ次第なんです。

 

道路の境界を確定しなければいけない場合だと、
これに2・3ヶ月追加でかかります。

 

佐藤:
お隣さんとの関係が良くなくて、判子を押すことを渋られる、
ということもありますよね。お隣さんが協力しない原因としては、
どういったことが多いですか?

 

小川:
ほんとうに些細なことが多いですね。
「昔テレビの音がうるさくて迷惑した」
とか、
「庭木の枝がはみ出してきているのに、何回言っても切ってくれなかった」
とか。
土地のこととはまったく関係ないことが多いです。

 

佐藤:
ご近所付き合いが大事というのは、こんなところにもあらわれるんですね…。

小川:
そうですね。なので、私たちの場合は、測量を始める際、
まず、土地の所有者さんと私たちで、
一緒にお隣さんに挨拶に行くようにしています。
そのほうが、お隣さんとしても気持ちよく協力していただけますからね

 

佐藤:
測量が出来上がる過程には、人と人との感情の部分が大きく関わってくるんですね。

 

小川:
そうなんです。なので、日頃からのご近所付き合いや、
雑草や庭木の迷惑をかけないといったマナーも、とても大切だと思います。
測量の前に、せめて草木をきちんと手入れしておくだけでも、
お隣さんの印象もずいぶん変わると思います。

 

佐藤:
ほかに測量について、
「これをしておいた方がいい!」
ということはありますか?

 

小川:
ご高齢の方に向けてのお話ですが、
「いま自分が元気なうちに、確定測量をしておく」
というということをオススメしています。

 

佐藤:
将来、自身がなくなった後に、その土地を売るときのために、ということですか?

小川:
そうです。確定測量をして、登記上の面積を実際の面積に直す。
これを「地積更正登記」といいます。
これと測量の結果を法務局に登録しておくことで、
将来、土地を売るときには、これを使うことができます。

 

佐藤:
なるほど…。将来、その土地を相続する子ども世代にとって、
すごくありがたいことですね。 小川:そうですね。
それから、相続で土地を引き継ぐ際、「分筆」といって、
土地を二つに切って、それぞれ違う相続人が引き継 ぐ、
という場合もありますよね。

実は、分筆のときにも、確定測量が必要なんです。

 

佐藤:
自分の土地を分けるのにも、お隣さんの判子がいるんですか!?

 

小川:
はい。まずは、自分の土地を確定しないと分筆できないですからね。
将来の相続で、分筆が想定される場合も、
いま元気なうちに、確定測量して分筆をしておく、
ということもオススメしています。

 

佐藤:
なるほど、測量も終活の一つなんですね!

 

小川:
そうですね。料金のかかることなので、絶対にとは言えませんが、
将来の準備の一つとして、測量を考えてみてはいかがでしょうか。

こんな方は、お元気なうちに測量・登記をオススメ します!お気軽にお声掛けください。
  • 自身が亡くなった後に土地を売る予定。
  • 自身が亡くなった後に土地を分筆して、それぞれ子供に相続させる予定。
  • 土地の境界があいまいで、お隣とトラブルになる可能性がある。
  • お隣との合意のもと、土地の境界を越境して土地を使っている。
  • 建物の増築をしているのに、その登記をしていない。
  • 登記されていない建物を持っている。

追伸 「これは、ちょっと気になる」「我が家のケースの場合、どうなのか?」などと思われる方も、おき軽にご相談いただけます。 相談は無料です。

「なぜ無料で相談に応じるのか?」と聞かれることがあります。

まずは、あなたに相続手続支援センター川崎駅前がどんなところか、

知っていただきたいからです。

 

無料相談をご利用のあと、

相続手続をご依頼いただければうれしいことです。

とはいえ、ちょっと無料相談して、

お帰りの方も少なからずいらっしゃいます。

私たちは、それでも無料相談を続けようと思います。

 

川崎市に、「相続手続支援センター川崎駅前」

という専門家組織があるということを、

多くの方に覚えていただき、

これが何かのご縁につながることもあると思っているからです。

 

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お問合せだけでもされてみてはいかがでしょうか。

 

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けれど、「相続手続支援センター川崎駅前」の思いをお伝えしないよりも、

お伝えした方がいいと思い、書かせていただきました。

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