土地家屋調査士ってどんな仕事をするひと?

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土地家屋調査士と対談

土地家屋調査士というお仕事

日ごろあまり関わることがないと感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし実は、皆さんの土地や建物に、深〜く関わるお仕事なんです。
今回は、土地と家屋の測量のスペシャリストである
土地家屋調査士さんにお話を伺いました!

 

【対談者】
◇ユニバーサル総合事務所 土地家屋調査士 小川将仁(以下、「小川」)
◇相続手続支援センター川崎駅前 佐藤絵里子(以下、「佐藤」)

「土地家屋調査士」の仕事とは?

佐藤:
土地家屋調査士さんというと、どんな仕事をしているのか、
ちょっとぴんとこない方もいらっしゃると思います。
簡単にいうと、どんなお仕事なのでしょうか?

 

小川:
一言でいえば、「登記」と「測量」です。

 

佐藤:
ではまず、登記のことを伺わせてください。
「登記」というと、なんとなく、司法書士さんが先に頭に浮かんでしまいますが…

 

小川:
そうですね、皆さんの身近なところでは、登記というと、
司法書士が携わることが多いでしょうね。

 

佐藤:
例えば、土地の名義を変えたいとか。これは司法書士さんの仕事ですよね。
では、土地家屋調査士さんは、登記のどんな部分に携わるのでしょうか?

 

小川:
はい、それは、登記というものを、
「主語」と「述語」に分けると分かりやすいと思います。

 

佐藤:
え!?主語と述語!?

 

小川:
実は、登記って、主語と述語でできているんですよ。
「この土地は」(主語)、「だれだれのものだ。」(述語)というふうに。

 

佐藤:
あ、そっか。確かに主語と述語ですね。

 

小川:
この主語の部分、「この土地は〜」「この建物は〜」というところを、
登記簿に登録するのが、土地家屋調査士の仕事なんです。
「この土地は〜」といっても、自分しかわからないようではいけないですよね。
どこにあるのか、何平米あるのか、宅地なのか畑なのか、
ということを登記する仕事です。

 

建物の場合も同じです。どこにあるのか、居宅なのか店舗なのか、
床面積はどれだけあるのか。
こういったことを登記します。

佐藤:
なるほど。「この土地は〜」「この建物は〜」という主語の部分を登記するために、
いろいろな根拠資料を、土地家屋調査士さんが揃えるというわけですね。

 

小川:
そうです。きちんとした根拠を準備する必要があるので、
必然的に土地や建物の図面などを作成することになります。
つまり、「測量」が必要になります。
なので、土地家屋調査士は、「測量」という仕事もすることになります。

 

佐藤:
だから「登記」と「測量」なんですね!
測量というと、土地のイメージは浮かびますが、
建物の測量って、どんなことでしょうか?

 

小川:
建物って、新築したときには、当たり前ですが、登記簿がまったくない状態です。
例えば、田中さんが家を新築したとして、
「この建物は私のものです!」と登記したくても、
「この建物」がいったい何なのかを、まず特定する必要がありますよね。

 

佐藤:
「主語」の部分ですね。

 

小川:
そうです。
田中さんが、「この建物は私のものです!」というためには、
まずは建物を測量して、図面を書くわけです。

 

佐藤:
あれ?ちょっと待ってください。
建物を建てるときって、建てる前に建築確認の申請をしますよね。
建物が建った後も、その申請とずれていないか、
確認をとらなきゃいけないんですよね。
それなら、すでに図面があるのでは・・・?

 

小川:
よく言われるんです(笑)
「すでに図面があるのに、測量しなきゃいけないんですか?」って。
実は、建物を建てる時の「建築確認」と、
建物の登記では、基づいている法律が違います。

 

建築確認は「建築基準法」、建物の登記は、「不動産登記法」という法律です。
法律が違うから、
例えば、「床面積」という概念一つとっても、
捉え方が両者で違うんです。
だから、建築の際の図面があっても、もう一度、測量をするわけです。

 

佐藤:
えー!?それはびっくり! 床面積に捉え方の違いって、
例えばどんなことでしょう?

 

小川:
バルコニーが分かりやすいと思います。
建築確認の時は、屋根があればバルコニーも床面積に含めることが多い。
一方、建物の登記では、バルコニーは床面積に含めない。
こんな具合です。

 

佐藤:
そ、そんな・・・。行政で統一してくれればいいのに・・・。

 

小川:
そうですよね(笑)
なので、家を建てた人から見ると、建築確認しているのに測量というのは、
二度手間に思われるかもしれません。
でも、今の法律では、どうしても必要なことなんです。

佐藤:
わたし、失礼ながら、建物の登記って、そんなに難しいものではないと思っていました。
建築の時の図面があるわけなので。
それをそのまま法務局に申請するんでしょ。って思っていました。
まったく違いますね・・。実際に現地にも行くのでしょうか?

 

小川:
はい、行きますよ。実際に行ってみると、
建築確認とは若干違う建物が建っていることというのも、たまにあります。
そういった時は、われわれは、職業上の責任として、
「建築確認があるからこれに合っているよね」という見方ではなく、
あくまでも、実際にあるものを正しく登記する。
これが土地家屋調査士の使命でもあると思います。

 

実はこれって、皆さんの税金にも関わっているんです。
建物には固定資産税がかかりますよね。
これ、何に基づいているかというと、登記に基づいているんです。
この登記の元になるのが、われわれの測量です。

 

佐藤:
なるほど。
この建物の登記って、土地家屋調査士さんではなく、
自分で登記することもできるのでしょうか?

 

小川:
はい。本人が申請して登記する、というのが原則です。
それができないと土地家屋調査士が代理するわけですが、
やはり専門性が高いことなので、なかなかご本人では難しいですね。

 

それに、本人で申請すると、法務局がほぼ間違いなく現地に赴き、確認します。

 

佐藤:
「プロじゃないから、間違いがあるかもしれない」
と法務局も思うわけですね。

 

小川:
そうです。そうなると時間もかかります。
新築の場合、建物の登記って、時間との戦いでもあります。
建物は大きな買い物ですから、住宅ローンを組むことが多いですよね。
住宅ローンを組むには建物が担保になります。

住宅ローンを計画通りに組むためには、
建物の登記を遅滞なく行うのが絶対条件です。

 

佐藤:
そうですね。やっぱりプロに任せないと難しいですね。
実際の建物の状況を正しく登記すること、
住宅ローンなどを組むためにも、遅滞なく、建物の登記を行うこと。
これが建物に関わる土地家屋調査士さんのお仕事なのですね。

 

次号も、土地家屋調査士の小川さんに、引き続きお話を伺います。
次は「土地の測量」のお話です。お楽しみに!

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