相続登記による不動産の名義変更を誰に相談するか、川崎駅前の相続のプロがアドバイス

相続の相談実績5万2千件超(平成28年8月現在)全国41支部の日本最大級の相続組織だから安心

「預金解約の手続の代行」「疎遠な相続人への手紙の作成」「認知症の相続人のいる場合の手続支援」
「戸籍の収集・調査」「相続税のこと」「財産調査」「不動産の名義変更」など、相続のことを何でもお任せいただけます。

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相続登記で不動産の名義を変更

本ホームページでは、以下、相続による不動産の名義変更のことを、「相続登記」と表現しています。

 

誰に頼んだらいいのだろう?
相続した不動産の名義変更(相続登記)

 

「相続登記を含む、不動産登記といえば司法書士」
と思われる方も、そうでない方もいらっしゃるかもしれません。
本当のところ、司法書士である必要はありません。

 

ポイントは次の3つ

この3つだけおさえれば、不動産の相続登記を理解したも同然
ご自身で手続できます。

相続手続き支援セン...

相続手続支援センター川崎駅前

支店長 佐藤絵里子

no01

登記申請書に必要内容を書く

no02

登記申請書に相続人の印鑑をおす

no03

申請書の添付書類と収入印紙をそろえる

 

相続登記の申請書は、ワープロソフト、または手書きで横書き。
紙は、A4版の普通のコピー用紙で十分です。
相続登記申請書を作成したら、添付書類と収入印紙と合わせて、 相続した不動産の管轄法務局に提出します。

 

※このホームページは、

「不動産の相続登記を自分で申請するには?」

「不動産の相続登記って、そもそも、する必要あるの?」

についても解説しています。
ぜひ、一番下まで読み進めてみてください。

不動産の相続登記による名義変更でよくある誤解

インターネットで「相続登記」「不動産名義変更」などと調べると、
『不動産の相続登記は、司法書士へお任せを!』

『不動産の相続登記は、むずかしいから、自分で手続するものじゃない』
『不動産の相続登記の申請を素人が自分ですると、面倒で、すごく手間がかかる』

といった具合に、
相続登記について、
不必要なまでに難しく感じさせる表現や、
後ろ向きな文言の並ぶホームページ、
(とりわけ、司法書士のホームページ)を多く見かけます。

自分出来ます!相続登記による不動産の名義変更

これでは、ホームページを読まれている方が、
「不動産の相続登記は司法書士にまかせないとできないかなあ」
「不動産の相続登記を自分でするのは、現実的でなさそうだ・・」
とかんちがいされ、残念な気持ちになってしまうのも無理ありません。

 

人によっては、
「相続人である自分や、不動産の状況もしらないのに・・・」
「司法書士の、不動産の相続登記の仕事を引き受けたいがための、誇張表現では?」
と見えたり、感じたりするかもしれません。

 

本当のことをいいますと、
不動産の相続登記はだれにでもできます。
それほど、むずかしい手続でもありません。

 

なぜ断言できるかといいますと、
そもそも、相続登記の申請は、法務局に書類を出す行為で、
だれにでも認められている行為だからです。
相続登記の申請は、
医療行為とちがい、
法律によって許されている人だけができる行為ではありません。

 

相続登記を担当する役所は、法務局で、法務局は当事者本人からの申請なら、
だれからの申請でも受け付けてくれます。

こんな方にとって、不動産の相続登記はかんたんです
bno01

平日の昼間に、
法務局に5回程度、
市区町村役場に2〜3回程度行く時間はたっぷりある。

bno02

意味の分からない法律用語・相続登記の専門用語を、
自分で調べて理解するのが好きで、苦にならない。

bno03

「自分で相続登記くらいやってやるさ」という気合をもっている

 

こういう方は、不動産登記・相続登記の専門家である司法書士に、
相続登記を任せる必要はないと思います。

相続登記って、本当にしなければならないのか?

いいえ。
「相続人は、不動産の相続登記を、絶対にしなければならない」
ということはありません。

 

相続登記とは、
「この土地の所有者は、相続人だれだれものになった」
と主張するためのものです。
お亡くなりになった方の名義で、不動産の所有者として登記されていて、
相続人があなた一人なら、
いますぐ相続登記せずとも、ただちに何かに困りはしないでしょう。

 

ただし、あなたが、不動産を相続されたかたなら、
あなたの存命中には、相続登記をするべきです。詳しくは省略しますが、相続登記せずに放っておくと、
あなたのお子さま世代の方が、非常に困ることが多いからです。

「自分する不動産の相続登記の申請」の手順

繰り返しますが、不動産の相続登記は、決してむずかしいものではありません。

 

「しないといけない」とはいえない相続登記、
仮に、不動産の相続登記をするにしても、
司法書士に任せる必要性もありません。

 

法務局から、「司法書士に任せてください!」
と言われても(最近、法務局からこう言われなくなったようですが・・)、大丈夫です。

「不動産の相続登記を自分します。」
と自信を持って法務局に言ってみましょう。
「司法書士に任せた方が・・・」とやんわり言われることはあっても、
自分でする相続登記を断られることはないですし、本来、法務局に断られる理由もありません。
ご自身で相続登記を進められるはずです。

 

司法書士に頼まず、ご自身で不動産の相続登記を進める方も多くいらっしゃいます。
その証拠に、
「相続登記の申請書を自分で作ったので、相続登記の申請書をチェックしてほしい」
と、
相続手続支援センター川崎駅前にご相談される方もよくいらっしゃいます。

 

「自分で相続登記の申請書を作りたいけれど、作り方がわからない」
という方は、
相続登記申請書の雛形をお使いになれば大丈夫でしょう。
いろいろなサイトから相続登記申請書の雛形をダウンロードできますし、
「どの相続登記申請書の雛形がよいかわからない・・」
という方は、
相続登記申請書雛形←こちらをお使いいただいて構いません。

 

遺産分割協議書雛形

 

「相続登記申請の、添付書類って何をつければいいのだろう?」
という方は、
相続登記の添付書類とは←こちらで相続登記の添付書類を確認いただけます。

 

相続登記の添付書類

ただし、次の状況にあてはまる方に限っては、
専門家(司法書士)に任せるほうが
安心かもしれません。
no01

平日の日中に、5回程度も法務局、および市区町村役場へ行く時間を取れない。

no02

相続人同士が、相続分につき意見を異にしている、または関係を疎遠にしている。

no03

相続した財産の額からすると、相続税がかかる(と思われる)。

no04

相続人の中に、認知症の方がいる。相続人の中に、未成年者がいる。

その理由は、次の通りです。
ポイント1

不動産の相続登記をするには、

複数の役所に複数回通うことになります。

不動産の相続登記をご自身で申請する場合、

次の@〜Bに、それぞれに対し、平日の日中、複数回足を運ぶ必要があるでしょう

@市区町村役場(2〜3回以上)
A法務局(平均5回程度だそうです)
B郵便局<
窓口の手続がすぐに済めばいいですが、
そうはいかないときも多々あり、
かなりの時間の余裕をもって行く必要があります。

 

@市区町村役場では・・
相続登記申請書に添付する必要のある、
書類を取得します。
下の書類が代表的な書類です(すべて必要とは限りません)
「戸籍、除籍、改正原戸籍、戸籍の附票」
「印鑑証明書」
「住民票、住民票の除票」
「不動産の評価証明書」

 

(故人さまの出生〜死亡までに在籍したことのあるすべての戸籍)を取ります。
故人さまが、結婚その他の理由により地域をまたいで戸籍を移されていることも多く、
複数の役所とやり取りする場合がほとんどといってもよい位です。

 

A法務局では・・

法務局へは、不動産の相続登記の申請のために足を運びます。

 

相続登記申請の前の事前相談にこられる方も多いです。
不動産は高額なので、その名義変更を受け付ける法務局の書類審査は、
非常に厳しいです。
少しでも不備があると、訂正をもとめられ、法務局へ行く回数が増えてしまいます。
平均5回程度は法務局に足を運ぶことになるそうです。

 

B郵便局では・・

定額小為替や、切手を購入します。
遠方の役所に郵送で戸籍を申請する場合の戸籍代の支払いのためです。

 

■もし、専門家である司法書士に依頼する場合には?

戸籍などの書類の取得まで任せられる事務所、
書類の取得費用を含んだ見積もりをいただける事務所がいいでしょう。

 

申請書類のチェックを、
複数の司法書士や司法書士補助者で行っている事務所かどうかも大事な基準です。
中には、司法書士補助者任せで、
ろくに目を通さず印をおす司法書士がいます。

 

これでは、不動産という高額のものの名義変更に、
ミスを起こしかねないので不安です。

ポイント2

相続人の全員から実印での押印と印鑑証明書をいただく必要があります。

不動産の相続登記をして、名義変更するには、
遺産分割協議書を法務局に提出する必要があります。
(例外もありますが、まれなので省略します)

 

この遺産分割協議書に、
相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を付けなければなりません。

 

相続人同士が相続分について、意見を異にしてたり、相続人同士が、疎遠な人間関係ですと、
実印と印鑑証明書をいただくのはむずかしものです。
または、心理的負担になったりします。

 

第三者である相続登記の専門家である司法書士に任せることで、
各相続人同士が、意見を歩み寄らせることもあります。

 

司法書士に疎遠な相続人とのやり取りを任せることで、
相続登記に必要な遺産分割協議書の作成をスムーズにすすみられ、
精神的負担を軽くできることもあるでしょう。

 

■どう選ぶ?相続登記について相談する司法書士
相談相手の司法書士は、当センターでなくてもかまいませんが、
相続関係者全員に、
相続登記の流れ、費用、スケジュールなどを、
わかりやすく説明してくれるかどうかを考え依頼されるといいと思います。

ポイント3

相続税の額は、不動産の相続の名義を

相続人の内、だれにするかで変わります。

相続税の額のことを考えずに、不動産の相続登記をしてしまうと、
想定外の高額な相続税を負担することもあります。

 

それだけでなく、
きちんと将来の相続税と不動産の名義との関係を検討しないと、
2次相続(たとえば、今回お父様の相続なら、
お母様を相続する時のことを指します)で、
高額の相続税を支払うことになるかもしれません。

 

将来の2次相続のことまで考えて、
今回の不動産の相続登記(不動産の名義を変更)することで、
法律をきちんと守りながら、将来の相続税の節税対策をできるのです。

 

なお、
依頼相手の司法書士の相続税の知識によって、
相続税の額は高くなったり安くなったりすることもあります。

 

司法書士は、税務の専門家ではなく、
相続税についてくわしくない方も、残念ながらいます。
こういった、
税金に疎い司法書士が、相続税節税の側面を考えずに、
不動産の相続登記のアドバイスをしてしまうからです。

 

司法書士が、身近に相続税について相談する税理士とお付き合いをもっていても、
その税理士にもいろんな方がいます。

 

ひとことで、税理士といっても、いろんなタイプの税理士がいます。
医師に、胃腸科、整形外科、歯科などの専門家があるように、
税理士にも専門分野があります。
多くの税理士は会社の決算業務が得意ですので、
相続税ついて苦手な方もいらっしゃいます。

 

司法書士が相続税について相談する税理士として、いい税理士とは、
「きちんと相続税を専門に扱ってる、
すくなくても、過去累積で数十件、
1年間に複数件の相続税の申告手続を行っている税理士」
でしょう。
こういった税理士と、
一緒に相続登記をサポートしてくれる司法書士に任せることをお勧めします。

ポイント4

家庭裁判所に、代理人(未成年者、認知症の方の代わりに遺産分割の話し合いをする人)の申請をする必要があります。

家庭裁判所に申立てる手続の進め方によっては、
相続人間のトラブルや、
予想していなかった出費、
日常生活の負担を生じさせてしまいます。

 

不動産の相続登記をするには、通常遺産分割協議書が必要です。
その一方、未成年者の方、認知症の方は、法律上、財産に関する法律行為をできず、
遺産分割協議は、財産に関する法律行為なので、行えません。
このままでは遺産分割が進まず、いつまでたっても、
不動産の相続登記をできません。

 

そのため、
家庭裁判所に、
未成年者、認知症の方代わりに、
財産に関する法律行為をする代理人を選んでいただく申請をします。
この代理人が、遺産分割協議を他の相続人と一緒に行います。

 

この未成年者の代理人を、特別代理人、
認知症の方の代理人を成年後見人といいます。

 

この代理人候補者として、
だれを家庭裁判所に申請するのか?を慎重に検討しないといけません。

 

家庭裁判所から選ばれて、成年後見人になると、
認知症の方の存命中、
ずっと家庭裁判所とやり取りをする必要があります。

 

司法書士らの専門家に成年後見人を任せれば、
家庭裁判所とのやり取りの負担を避けられますが、
費用がかかります。

 

いずれにしても、
きちんと将来を見据えて、きちんとした情報を基に判断し、
家庭裁判所の手続をしていくことが大事です。

 

■おすすめの、相続登記について相談する司法書士の選び方

家庭裁判所の特別代理人、成年後見人の手続を司法書士任せるのなら、
未成年者や認知症の方が相続人にいらっしゃる場合の手続きにつき、
次のことをきちんとわかりやすく
検討してくれる専門家に相談されることをお進めします。

 

「どのように進めていけば、相続手続がスムーズか?」
「法律上、どのように進めていけば、安心なのか、またはグレーや違法になってしまうのか、
仮に法に触れてしまうと起こりえる危険とは?」
「相続手続だけでなく、その後の家族間のトラブルを防止できる進め方とは」
などです。

 

中には、代理人をつけないで何とかしようとされる相続人もいらっしゃいます。
とはいえ、やってしまえばできるかもしれないことと、
それが法律に違反していないかは別物です。

 

ここをきちんと、判断できる司法書士に相談されるといいでしょう。

相続登記を後回しにすると・・・

相続登記は、法律上必要ありませんし、登記しないでおいても、
ただちに日常の生活にさしさわりはないかもしれません。
とはいえ、相続登記(不動産の名義変更)をできるだけ早い時期に済まされることをおすすめします。

 

なぜなら、相続登記せずにしておくと、つぎの2つの危険を残すからです。

  1. 将来、ご自身の子ども、孫世代の方が困る。
  2. 知らない間に、他人に不動産の名義の一部をとられてしまう。
1. 将来、ご自身の子ども、孫世代の方が困る。

「相続の発生後、
不動産の名義を変更しないまま世代が変わり、
不動産の名義が祖父、曾祖父のまま」
といった不動産はよくあります。

 

この不動産の所有者は、祖父や曾祖父の孫、ひ孫たち全員ですので、何十人にもなります。
あったこともなければ、顔も名前も知らない人同士で持ち合っている状況です。

 

「不動産を売却したいのに、売却できない」
「家を建て替えるので、土地を担保に住宅ローンを借りたい」
「不動産を使用していないのに、固定資産税だけかかる」
といった理由で、
いざ、この不動産をだれのものかキチンと整理し、
登記の名義人を実質の所有者に変更しようと試みるケースはよくあります。

 

しかし、
「権利者が多すぎててんやわんや」
「そもそも、権利者全員を把握すらできない」
など結局どうにもこうにもならず、
相談にこられる方も珍しくありません。

2. 知らない間に、他人に不動産の名義の一部をとられてしまう。

くわしい法律の事は省略しますが、
「見ず知らずの他人に、不動産の一部を取得されてしまう」
「不動産を相続しなかった相続人が、不動産の名義の一部をその人の名義にしてしまう」
という危険もあります。

 

これらは、相続の発生から、時がたつほど危険を増します。
ご家族の事情、状況も変わっていきますので、何がいつ起こるかわかりません。
お早めに、不動産を相続した方の名義に相続登記することで、
将来の危険をさけ、不動産という財産の権利をきちんと守っていけるです。

追伸 「これは、ちょっと気になる」「我が家のケースの場合、どうなのか?」などと思われる方も、お気軽にご相談いただけます。 相談は無料です。

「なぜ無料で相談に応じるのか?」と聞かれることがあります。

まずは、あなたに相続手続支援センター川崎駅前がどんなところか、

知っていただきたいからです。

 

無料相談をご利用のあと、

相続手続をご依頼いただければうれしいことです。

とはいえ、ちょっと無料相談して、

お帰りの方も少なからずいらっしゃいます。

私たちは、それでも無料相談を続けようと思います。

 

川崎市に、「相続手続支援センター川崎駅前」

という専門家組織があるということを、

多くの方に覚えていただき、

これが何かのご縁につながることもあると思っているからです。

 

まずは、頭の中を整理するためにも、

お問合せだけでもされてみてはいかがでしょうか。

 

と、いくら申しましても、「自社が自分で言っている話だから・・」

と思われるかもしれません。

けれど、「相続手続支援センター川崎駅前」の思いをお伝えしないよりも、

お伝えした方がいいと思い、書かせていただきました。

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